Yan Sihui: Le Centre Commercial Augmente Aveuglément Le Coût De La Restauration

Faire des affaires, si l'opération est bonne, peut atteindre le rendement à long terme, cet actif peut également être utilisé comme outil de financement, faire le capital réinvestir dans le marché foncier, prendre le terrain pour développer à nouveau, formera un cercle vertueux.Si ce n'est pas le cas... Cela équivaudrait à creuser un « trou noir » dans l'investissement, de la planification à l'exploitation, les coûts de diverses dépenses conventionnelles et non conventionnelles peuvent être considérés comme une montagne de pression.Yan Sihui, du Département des investissements au Département du commerce, est un peu plus calme dans le développement de projets commerciaux. Elle souligne que le taux de rendement des investissements diminue et que les difficultés d'attraction des investissements augmentent. La partie a doit prêter attention à l'équilibre des revenus et des dépenses. Il est essentiel de disposer de flux de trésorerie suffisants pour gagner la guerre des « avoirs à long terme».À l'heure actuelle, l'accent est mis sur l'amélioration de l'expérience des centres commerciaux et sur la vigilance à l'égard de l'augmentation des coûts d'entretien à la fin de l'expérience.

　　Plus de 80 000 mètres carrés conviennent à la détention à long terme

Southern Metropolis Daily (ci - après dénommé « reporter»): vous êtes passé du Département des investissements au Département du commerce. Comment pouvons - nous voir un centre commercial du point de vue des investissements?

Yan Sihui: Quand je fais des affaires, je me demande comment les investisseurs pensent à ce centre commercial.C'est comme s'il s'agissait d'une entreprise axée sur l'expérience, mais il faut encore réfléchir à la façon dont l'ensemble du centre commercial peut récupérer l'investissement le plus rapidement possible.Nous fournirons des « livres de comptes » aux développeurs pour voir les limites qu'ils peuvent tolérer. Si les options d'investissement dans ce portefeuille d'échelle et d'affaires ne sont pas tolérables, changez - les en d'autres options, comme réduire l'ensemble de l'entreprise, faire des affaires communautaires ou de quartier, et vendre ou louer est préférable.

Si les développeurs sont abondants en capital, veulent détenir des biens commerciaux à long terme, ou veulent transférer l'ensemble à la société d'investissement commercial, l'échelle de la propriété est généralement de 80 000 - 120 000 mètres carrés est plus appropriée, parce que le volume a une échelle suffisante, les investisseurs obtiennent des bénéfices relativement plus, veulent détenir à long terme.

Comment faites - vous un livre de comptes?

Yan Sihui: Nous établirons un état des flux de trésorerie à l’intention des développeurs en fonction du niveau de loyer que les commerçants peuvent se permettre dans le cadre d’une combinaison raisonnable de modes d’affaires.Sous la forme d'un état des flux de trésorerie, nous tiendrons pleinement compte des coûts de construction, des coûts financiers, des revenus de location, des dépenses d'exploitation et d'autres indicateurs de la propriété, et nous calculerons le taux de rendement interne, la période de récupération des investissements et d'autres indicateurs pour référence aux développeurs.Grâce à ce compte, nous pouvons voir si les coûts et les avantages du projet sont équilibrés, puis effectuer les ajustements correspondants.Pour les projets à faible revenu, les promoteurs doivent contrôler les coûts de construction et rechercher des canaux de financement à faible taux d'intérêt.Pour les projets à plus long terme, s'il n'y a pas suffisamment de fonds ou de canaux de financement, des mesures telles que la vente d'une partie de la zone commerciale ou la réduction de l'échelle doivent être prises pour assurer la sécurité des investissements.

　　Centre commercialAugmenter aveuglément la restauration augmentera les coûts d'investissement

Reporter: en plus de ces dépenses de base, faut - il prêter attention à d'autres coûts qui peuvent être engagés?

Yan Sihui: par exemple, la restauration.De nombreux consultants conseillent maintenant aux développeurs d'augmenter la proportion de l'industrie de la restauration, mais la restauration peut également causer de nouveaux problèmes. Bien qu'elle puisse conduire les gens à consommer, l'objectif de consommation de cette population est très fort. Si les ventes au détail dans les centres commerciaux ne sont pas suffisantes pour les attirer, ils peuvent partir après avoir mangé. En même temps, elle est également chronométrée et ne restera pas ici toute la journée.Mais en raison de l'augmentation de la proportion de restauration, le coût de toutes ses installations et de tout son équipement augmentera, et la climatisation, l'eau et l'électricité, même le séparateur d'huile, devront augmenter la capacité.Certains propriétaires n'ont pas beaucoup confiance dans leurs centres commerciaux, la proportion d'installations de restauration a atteint 70%, mais ils doivent également prêter attention à l'augmentation des coûts connexes.Des formes d'affaires particulières et des conceptions non conventionnelles entraîneront des coûts d'entretien supplémentaires.Par exemple, les petits et moyens aquariums, l'écologisation verticale et les systèmes d'aqueduc sont devenus une nouvelle tendance dans les centres commerciaux. Ces conceptions impliquent des coûts d'entretien beaucoup plus élevés que les bâtiments commerciaux ordinaires et ne génèrent pas de revenus de location directs.Bien que le point de départ de l'introduction d'un modèle d'entreprise spécial et d'une conception caractéristique soit d'attirer des flux de personnes, le propriétaire doit encore examiner attentivement les coûts et les avantages afin de déterminer s'il peut exercer un effet de levier et promouvoir la valeur globale du projet.

Reporter: Maintenant, les projets commerciaux émergent sans fin. Pour les projets à long terme, est - ce que la rénovation régulière est également coûteuse?

Yan Sihui: le centre commercial fonctionne tous les jours et reçoit un grand nombre de passagers. Les coûts d'entretien ne peuvent être ignorés à un stade ultérieur. En outre, le projet original doit être rénové pour maintenir un bon environnement commercial et apporter une nouvelle expérience aux consommateurs.Par exemple, la place Taigu de Hong Kong, qui a ouvert ses portes en 1990, a fait l'objet d'importants travaux de rénovation en 1998 et 2008, respectivement, afin de maintenir sa vitalité, et de quatre ans de rénovation globale entre 2008 et 2011. Afin d'éviter d'affecter les affaires des locataires, la plupart des travaux ont été effectués après l'achèvement quotidien.Le niveau de construction et l'entretien ultérieur des centres commerciaux nationaux sont plus faibles que ceux des centres commerciaux matures de Hong Kong, mais ils sont confrontés à un environnement de marché en évolution rapide. Pour les propriétaires, il s'agit d'une dépense nécessaire pour maintenir la compétitivité par la rénovation.

　　Rendement des investissementsEn baisse, les flux de capitaux devraient être suffisants

Reporter: du point de vue de l'investissement, quel est le rendement de l'investissement du promoteur en général?

Yan Sihui: en général, le taux de rendement des investissements est supérieur à 8%, mais au cours des trois dernières années, certains développeurs peuvent accepter 6%. La période de récupération est généralement requise dans les 10 ans, mais il est difficile pour les entreprises pures de le faire à l'heure actuelle, à moins qu'Il ne s'agisse d'un complexe et de certains produits vendus dans les 10 ans.

Reporter: un financement suffisant ne signifie pas que vous pouvez faire un bon centre commercial.De nombreux projets sont bloqués dans la promotion des investissements.Comment planifier l'échelle de l'entreprise au début de la période, est - ce qu'il est préférable d'attirer des investissements?

Yan Sihui: tout d’abord, la surface de construction d’un seul étage est assez exquise.Un seul étage de 15 000 à 20 000 mètres carrés (à l'exception de la zone d'utilisation qui sera indiquée séparément ci - dessous, d'autres zones se réfèrent à la zone de construction) sera mieux fait, c'est - à - dire que la zone d'utilisation est de 8 000 à 12 000 mètres carrés (Les commerçants font généralement rapport aux développeurs en fonction de la zone d'utilisation).Si pour un étage seulement 3000 mètres carrés de la zone d'utilisation du centre commercial, si vous voulez entrer dans un magasin principal de vêtements, il occupe souvent plus de 1000 mètres carrés (zone d'utilisation), de sorte qu'il ne reste que 1000 mètres carrés (zone d'utilisation), il n'est pas bon d'inviter d'autres commerçants secondaires à entrer.Les magasins principaux ont également besoin d'une bonne marque pour être voisins, mais à l'exception de la zone occupée par les magasins principaux, il n'y a pas de bons magasins pour d'autres « voisins ».Le centre commercial de plus de 60 000 mètres carrés sera plus flexible, peut faire la consommation familiale, centre commercial à guichet unique, de cette façon, peut envisager d'introduire le cinéma, le supermarché comme la force principale, peut également trouver quelques marques de vêtements de meilleure qualité comme la force principale du magasin.

Les supermarchés, les cinémas, etc., offrent des loyers très bas, ce qui n'est pas propice à l'augmentation du rendement des investissements.

Yan Sihui: du point de vue du marché, les supermarchés de haute qualité sont en train de se développer en fonction de la maturité des centres commerciaux.Au cours des premières années, les grands supermarchés ont été planifiés comme les principaux magasins dans les centres commerciaux nationaux. Avec l'évolution du marché, les propriétaires ont progressivement constaté les inconvénients de la location à bas prix et de la location à long terme des grands supermarchés. En outre, le modèle d'entreprise à faible profit et à forte vente ne peut pas apporter efficacement des clients de moyenne et haute gamme.Par conséquent, les centres commerciaux ont réduit la superficie des supermarchés, comme China Plaza et Zhengjia Plaza à Guangzhou, remplaçant successivement les grandes zones de Jusco et baijia par de petites zones de T.A St e, non seulement a libéré la zone d'affaires pour introduire d'autres entreprises à loyer élevé, mais a également augmenté le loyer des supermarchés, a également amélioré le niveau des centres commerciaux, peut être décrit comme un coup de pied.

　　Magasin principalIl existe également de nombreuses formes

Et si le centre commercial ne poursuit pas le magasin principal?

Yan Sihui: chaque centre commercial a certainement besoin d’un magasin principal, sinon d’autres petits magasins ou marques émergentes sont difficiles à survivre, mais il n’y a pas de supermarchés, de grands magasins, de cinémas et d’autres grands magasins principaux.En général, les propriétés commerciales d'une superficie inférieure à 40 000 mètres carrés sont soit des entreprises communautaires, soit des entreprises de petite taille et de haute qualité. Le nombre de combinaisons de commerçants n'est pas grand, mais elles sont construites autour d'un thème.Par exemple, Shenzhen China Resources 1234space couvre une superficie commerciale d'environ 10 000 mètres carrés. Les marques introduites sont principalement des marques de mode, exquises et jeunes, tandis que les formes d'affaires sont principalement des marques de détail et de restauration.Les marques de détail sont principalement des vêtements de mode, y compris HM et g AP et d'autres marques internationales ont également introduit de nombreux designers originaux.Des restaurants comme Yue Huo Hot Pot Store et Cui Hua tea restaurant à Hong Kong attirent les jeunes.En outre, le centre commercial a également introduit une librairie Sisyphe pleine de culture et de petites sommes d'argent, faisant écho au thème du projet.

En outre, comme le K 11 de Shanghai, avec une superficie commerciale d'environ 40 000 mètres carrés et un centre d'art commercial comme thème, le format d'affaires est principalement le commerce de détail et la restauration, et aucun grand magasin principal n'est introduit.KD'une part, il introduit des marques de vente au détail et de restauration qui n'existent pas dans le cercle d'affaires, d'autre part, il fait beaucoup d'efforts sur l'expérience des consommateurs. Il y a des œuvres d'art dans tous les coins du centre commercial pour surprendre les clients et mettre en place plus d'espace public pour les loisirs et les divertissements des clients.L'entrée du passage du métro, le restaurant exquis de la ferme et le jardin en bordure de la rue sont tous des points de vente créatifs et attrayants.

Reporter: est - ce que l’attraction des investissements est plus sévère qu’auparavant?

Yan Sihui: le ralentissement économique, l’offre supérieure à la demande, l’impact du commerce électronique et d’autres facteurs rendent l’attraction des investissements plus difficile qu’auparavant.Maintenant, c'est le marché des commerçants, pas le marché des propriétaires. Certains magasins principaux sont plus forts. Beaucoup de magasins dans les villes de troisième et quatrième niveaux veulent introduire des commerçants, mais les commerçants pensent que la capacité de consommation de ces villes de troisième et quatrième niveaux n'est pas suffisante. Par conséquent, certains commerçants demanderont un loyer sans couverture de base, d'autres même "anti - couverture de base" pour garantir combien d'affaires peuvent être faites.Si vous ne pouvez pas faire de centre commercial, vous devez subventionner le commerçant.Les commerçants sont prêts à garder un ou deux ans pour le centre commercial, si l'on s'attend à ce que le centre commercial ne puisse pas prospérer après deux ans, même si le nombre de subventions et de rabais de décoration n'ira pas, parce que les marchandises empilées et les dépenses de personnel ne sont pas un petit nombre.Entre - temps, ces commerçants ont un nombre limité de places chaque année, de sorte qu'ils sont prudents, de sorte que les exigences de trésorerie de la partie a sont plus élevées.